Acte necesare la vânzarea-cumpărarea unui apartament
Pe scurt
Vânzarea-cumpărarea unui apartament se încheie obligatoriu la notar, pe baza actului de proprietate al vânzătorului, a extrasului de carte funciară pentru autentificare (cerut de notar, valabil 10 zile lucrătoare), a certificatului de atestare fiscală, a certificatului energetic și a adeverinței de la asociația de proprietari. Notarul calculează și reține la semnare impozitul vânzătorului (3% dacă imobilul e deținut sub 3 ani, 1% peste), tariful de intabulare ANCPI (0,15% pentru persoane fizice) și onorariul notarial.
Actualizat la:
Tranzacția imobiliară este, pentru majoritatea oamenilor, cel mai mare contract pe care îl semnează vreodată — și, spre deosebire de alte birocrații românești, aici sistemul funcționează bine: notarul este un filtru real de siguranță, iar cartea funciară spune adevărul despre imobil. Cheia unei tranzacții fără emoții este pregătirea dosarului și verificările făcute înainte de a da orice ban.
Regula de aur a cumpărătorului
Nu da avans fără extras de carte funciară de informare. Costă 20 de lei online, pe ePay ANCPI, și îți arată în câteva minute dacă vânzătorul e proprietarul real și dacă imobilul are ipoteci, sechestre sau interdicții. Combinat cu un antecontract notarial notat în cartea funciară, elimină aproape complet riscurile clasice.
Regula de aur a vânzătorului
Începe cu actele, nu cu anunțul. Certificatul fiscal, adeverința de la asociație și certificatul energetic au termene de obținere și valabilități limitate; un cumpărător serios cu credit aprobat nu va aștepta după ele. Iar dacă apartamentul nu e intabulat — rezolvă cadastrul și intabularea înainte de orice.
Impozitul vânzătorului: 1% sau 3%
De la reformarea impozitului pe tranzacții imobiliare, cota depinde de durata deținerii: 3% din preț pentru imobilele deținute sub 3 ani, 1% pentru cele deținute peste 3 ani — aplicat la întreaga valoare, fără prag neimpozabil. Notarul îl calculează, îl reține la semnare și îl virează la ANAF; vânzătorul nu are de făcut nimic suplimentar.
Pași de urmat
- Negociați și, de regulă, semnați un antecontract. Antecontractul (promisiunea de vânzare) fixează prețul, termenul și avansul — se poate încheia la notar (recomandat, mai ales la sume mari sau la cumpărare prin credit) și se poate nota în cartea funciară pentru protecția cumpărătorului.
- Vânzătorul își pregătește dosarul. Actul de proprietate, certificatul de atestare fiscală de la direcția de taxe locale (care confirmă că nu există datorii), adeverința de la asociația de proprietari privind cheltuielile la zi, certificatul energetic întocmit de un auditor atestat și, dacă există credit ipotecar în derulare, acordul băncii pentru vânzare.
- Cumpărătorul își pregătește finanțarea. La plata cash, dovada fondurilor; la credit ipotecar, dosarul de creditare al băncii (care cere, în plus, evaluarea imobilului și propriile documente). Banii circulă de regulă prin cont — plata cash în numerar este plafonată legal.
- Notarul obține extrasul de carte funciară pentru autentificare. Doar notarul îl poate solicita; extrasul confirmă proprietarul, sarcinile (ipoteci, interdicții) și blochează cartea funciară pentru alte operațiuni pe durata valabilității — 10 zile lucrătoare. E plasa de siguranță a tranzacției.
- Semnarea contractului și plata. La semnare, notarul citește contractul, verifică identitatea părților și încasează: prețul (de regulă prin transfer bancar direct între părți), impozitul vânzătorului, tariful de intabulare și onorariul. Cheile și predarea imobilului se fac conform înțelegerii din contract.
- Intabularea pe numele cumpărătorului. Notarul depune din oficiu documentația la OCPI, iar dreptul de proprietate se înscrie în cartea funciară pe numele cumpărătorului. Ulterior, cumpărătorul declară imobilul la direcția de taxe locale în 30 de zile pentru impozitul anual.
Acte necesare
- VÂNZĂTOR: actul de proprietate (contract de vânzare, certificat de moștenitor, act de donație etc.)
- VÂNZĂTOR: certificatul de atestare fiscală (taxe locale achitate la zi)
- VÂNZĂTOR: adeverința de la asociația de proprietari + ultimele facturi la utilități
- VÂNZĂTOR: certificatul de performanță energetică (auditor atestat)
- VÂNZĂTOR: documentația cadastrală și dovada intabulării (imobil înscris în cartea funciară)
- AMBII: actele de identitate; certificatele de căsătorie, dacă e cazul (regimul matrimonial contează la vânzare)
- CUMPĂRĂTOR (la credit): dosarul cerut de bancă, raportul de evaluare, poliță de asigurare a imobilului
- Extrasul de carte funciară pentru autentificare — obținut de notar, valabil 10 zile lucrătoare
Costuri
| Ce plătești | Cost | Observații |
|---|---|---|
| Impozitul pe transferul proprietății (plătit de vânzător) | 3% sau 1% din preț | 3% dacă imobilul e deținut sub 3 ani, 1% peste 3 ani; reținut de notar și virat la ANAF |
| Tariful de intabulare ANCPI (plătit de cumpărător) | 0,15% din preț | Pentru persoane fizice; 0,5% pentru persoane juridice |
| Onorariul notarial | Procent regresiv din preț | Stabilit prin grila notarială națională; calculatoarele notariatelor oferă estimări exacte |
| Extrasul de carte funciară pentru autentificare | 40 lei | Solicitat de notar; eliberat de OCPI în circa două zile |
| Certificatul energetic | Variabil | Tarif de piață al auditorilor energetici atestați |
Tarifele se pot modifica. Verifică valorile actuale pe site-urile oficiale din secțiunea „Surse oficiale”.
Cât durează
Partea cea mai lungă este pregătirea dosarului vânzătorului (certificatul fiscal, adeverința de la asociație, certificatul energetic) — de la câteva zile la 1–2 săptămâni. Semnarea la notar durează o oră, iar intabularea pe numele cumpărătorului se finalizează la OCPI în zilele următoare, notarul depunând actele din oficiu.
Întrebări frecvente
Cine plătește notarul — vânzătorul sau cumpărătorul?
Prin practică (nu prin lege), cumpărătorul plătește onorariul notarial și tariful de intabulare, iar vânzătorul plătește impozitul pe transfer, reținut automat de notar. Părțile pot conveni altfel — dar stabiliți asta explicit înainte de semnare.
Ce verific neapărat înainte să dau avansul?
Un extras de carte funciară de informare (îl poate obține oricine, online prin ePay ANCPI): confirmă proprietarul real, suprafața și mai ales sarcinile — ipoteci, sechestre, interdicții de înstrăinare. Plus situația datoriilor la asociație și utilități. Avansul dat fără aceste verificări e cel mai frecvent mod de a pierde bani în tranzacții.
Pot cumpăra un apartament care are credit ipotecar nerambursat?
Da, e o situație frecventă: creditul vânzătorului se stinge la semnare, de regulă din prețul plătit (banca emite acordul și suma exactă de lichidare), iar ipoteca se radiază din cartea funciară. Notarul coordonează mecanismul — important e ca acordul băncii să existe înainte de semnare.
Ce este extrasul de carte funciară și de ce contează atât de mult?
Este oglinda juridică a imobilului: proprietar, suprafață, sarcini. Extrasul de informare (20 lei online) e pentru verificări; extrasul de autentificare (40 lei) poate fi cerut doar de notar, e valabil 10 zile lucrătoare și blochează cartea funciară pe durata lui — garanția că nimeni nu vinde imobilul de două ori.
Apartamentul nu are cadastru și intabulare — se poate vinde?
Nu prin contract autentic — înscrierea în cartea funciară este condiția tranzacției. Vânzătorul trebuie să facă întâi cadastrul și intabularea; vezi ghidul nostru dedicat, procedura durează de la câteva săptămâni în sus.