Cadastru și intabulare: ce sunt, când îți trebuie și cât costă

„Are cadastru și intabulare?” este prima întrebare serioasă din orice discuție imobiliară românească — și pe bună dreptate: fără înscrierea în cartea funciară, imobilul nu poate fi vândut la notar, ipotecat sau împărțit. Milioane de imobile, mai ales moștenite sau rurale, încă nu sunt înregistrate, iar rezolvarea durează de la câteva săptămâni în sus. Dacă plănuiești o tranzacție, acesta e pasul zero.

Cadastru vs. intabulare vs. carte funciară

Trei termeni care se confundă constant:

Cadastrul — partea tehnică: măsurarea imobilului, planurile, suprafețele, numărul cadastral unic;
Cartea funciară — registrul public al imobilului: cine e proprietarul, ce sarcini există (ipoteci, servituți), istoricul transferurilor;
Intabularea — operațiunea de înscriere a dreptului de proprietate în cartea funciară.

În practică, ele merg împreună: expertul face cadastrul, OCPI deschide cartea funciară și intabulează proprietarul.

Vestea bună la costuri

Două scutiri fac procedura mai accesibilă decât se crede: prima înregistrare a unui imobil este scutită de tariful OCPI, iar în localitățile incluse în programul național de cadastru (PNCCF) întreaga operațiune — inclusiv măsurătorile — se face gratuit, din fonduri publice. Costul real rămâne, în afara programului, onorariul expertului cadastral, negociabil pe piață liberă.

Pași de urmat

Verifică situația actuală a imobilului. Cere un extras de carte funciară de informare (20 lei, online pe ePay ANCPI) sau întreabă la OCPI dacă imobilul are număr cadastral și carte funciară deschisă. Multe imobile vechi, moștenite sau din zone rurale nu au fost niciodată înscrise.
Alege un expert cadastral autorizat. Lucrările cadastrale pot fi întocmite doar de persoane autorizate ANCPI — lista oficială e publicată pe site-ul agenției. Cere 2–3 oferte: onorariile sunt libere și variază în funcție de tipul imobilului (apartament vs. teren cu casă) și de zonă.
Expertul măsoară și întocmește documentația. Pentru un apartament, documentația se bazează pe actele de proprietate și releveul apartamentului; pentru terenuri și case sunt necesare măsurători la fața locului, cu identificarea limitelor. Expertul întocmește dosarul tehnic complet.
Depunerea la OCPI și recepția. Expertul depune documentația la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară (OCPI) al județului. OCPI face recepția tehnică, alocă numărul cadastral și deschide cartea funciară, unde se intabulează dreptul de proprietate.
Primești încheierea și extrasul de carte funciară. La final primești încheierea de intabulare și extrasul de carte funciară — dovada că imobilul există juridic, cu tine ca proprietar. Verifică datele înscrise (nume, suprafețe, cote); eventualele erori se rectifică la OCPI.

Acte necesare

Actul de proprietate (contract de vânzare, certificat de moștenitor, titlu de proprietate, autorizație de construire + proces-verbal de recepție pentru construcții noi)
Actul de identitate al proprietarului
Certificatul de atestare fiscală de la direcția de taxe locale
Documentația cadastrală întocmită de expertul autorizat (planuri, releveu, măsurători)
Pentru construcții noi: certificatul de atestare a edificării construcției, eliberat de primărie

Costuri

Ce plătești	Cost	Observații
Onorariul expertului cadastral	Variabil	Tarife libere; diferă între apartamente și terenuri/case și de la o zonă la alta — cere mai multe oferte
Tariful OCPI pentru prima înregistrare	Scutit	Prima înregistrare a imobilelor (cadastru + carte funciară) este scutită de tarif, conform reglementărilor ANCPI în vigoare
Înscrieri ulterioare (intabulare la cumpărare)	0,15% din valoare (persoane fizice)	Se achită la tranzacții, prin notar
Regim de urgență	Tarif multiplicat	Termen redus semnificativ, tarif de câteva ori mai mare — util înainte de tranzacții cu termen fix
Extras de carte funciară de informare	20 lei online	Gratuit la ghișeu pentru proprietarii tabulari, conform regulilor ANCPI

Tarifele se pot modifica. Verifică valorile actuale pe site-urile oficiale din secțiunea „Surse oficiale”.

Cât durează

Pentru un apartament cu acte complete, documentația se întocmește în câteva zile, iar recepția și înscrierea la OCPI durează, de regulă, de la una la câteva săptămâni, în funcție de județ și de încărcare. Terenurile cu limite neclare sau actele incomplete pot prelungi semnificativ procesul. Regimul de urgență scurtează termenele contra unui tarif majorat.

Întrebări frecvente

Cum verific dacă imobilul meu are cadastru?

Cel mai simplu: un extras de carte funciară de informare pe ePay ANCPI — dacă imobilul are carte funciară, o găsești după adresă sau număr cadastral. Alternativ, întreabă la OCPI-ul județean sau uită-te în actele de proprietate: numărul cadastral apare în contractele recente.

Pot vinde un imobil fără cadastru și intabulare?

Nu prin act autentic la notar — înscrierea în cartea funciară este obligatorie pentru tranzacții. Practic, cadastrul și intabularea sunt primul pas pentru orice vânzare, ipotecă sau dezmembrare; fă-le înainte să cauți cumpărător.

Ce fac dacă vecinul contestă limita terenului?

Expertul cadastral consemnează limitele pe baza actelor și a măsurătorilor; la dezacord între vecini, OCPI poate nota conflictul, iar tranșarea definitivă aparține instanței (acțiune în grănițuire). Un proces-verbal de vecinătate semnat amiabil economisește ani de procese.

Moștenire fără acte la zi — de unde încep?

Întâi dezbaterea succesiunii la notar (certificatul de moștenitor este actul tău de proprietate), apoi cadastrul și intabularea pe numele moștenitorilor. Expertul cadastral și notarul lucrează frecvent în tandem pe astfel de dosare.

Ce este programul național de cadastru și cum beneficiez?

PNCCF este programul prin care statul finanțează înregistrarea sistematică, gratuită, a imobilelor — pe sectoare cadastrale sau localități întregi. Dacă localitatea ta e inclusă, măsurătorile și înscrierea se fac din fonduri publice, fără să plătești expert. Verifică stadiul pe site-ul ANCPI sau la primărie.