Chirii: contractul de închiriere și impozitul pe venit la ANAF
Pe scurt
Dacă închiriezi o locuință ca persoană fizică, ai două obligații: să înregistrezi contractul la ANAF în termen de 30 de zile de la încheiere și să declari venitul din chirii prin declarația unică. Impozitul este de 10%, dar se aplică la venitul net, obținut după deducerea unei cote forfetare de 20% din chiria brută — deci impozitul efectiv este de circa 8% din chiria încasată. În funcție de totalul veniturilor tale extrasalariale, poți datora în plus CASS.
Actualizat la:
Dacă închiriezi un apartament sau o casă ca persoană fizică, statul te vede ca pe cineva care obține venituri — deci ai obligații fiscale. Vestea bună e că sunt simple și, pentru majoritatea proprietarilor, impozitul efectiv e mic (în jur de 8% din chirie). Cheia e să nu ratezi cele două termene: înregistrarea contractului în 30 de zile și declarația unică până la 25 mai.
Cum se calculează, pe scurt
Impozitul pare 10%, dar în practică e mai mic, datorită cotei forfetare de 20%:
- Din chiria brută anuală, ANAF scade automat 20% (considerate cheltuieli, fără să ceri documente);
- Impozitul de 10% se aplică pe restul de 80%;
- Rezultă un impozit efectiv de ~8% din chiria încasată.
La o chirie de 2.000 lei/lună (24.000 lei/an): venit net 19.200 lei → impozit 1.920 lei pe an. Simplu și predictibil.
Nu uita de CASS
Peste impozit, dacă totalul veniturilor tale extrasalariale (chirii + dividende + alte venituri) depășește plafonul de 6 salarii minime pe an, datorezi și CASS (10%), calculată pe plafoane. Chiriile se declară în același loc cu restul — prin declarația unică, care face automat calculul.
Contractul: simplu, dar înregistrat
Contractul de închiriere se poate face sub semnătură privată, fără notar. Dar înregistrarea la ANAF în 30 de zile e obligatorie — se face gratuit, online prin SPV. Un contract clar (chirie, durată, garanție, cine plătește întreținerea) te protejează în caz de dispute, iar înregistrarea lui îți pune situația fiscală în ordine din start.
Pași de urmat
- Încheie contractul de închiriere. Contractul se poate încheia sub semnătură privată, între tine și chiriaș, cu datele părților, imobilul, chiria, durata și condițiile. Nu e obligatorie forma notarială, dar un contract clar te protejează în caz de dispute.
- Înregistrează contractul la ANAF în 30 de zile. Ai obligația să înregistrezi contractul (și eventualele modificări sau încetarea lui) la ANAF în cel mult 30 de zile de la încheiere. Se face online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV), sau la ghișeul administrației fiscale.
- Ține evidența veniturilor încasate. Notează chiria încasată lunar. Dacă ai cheltuieli reale mari cu imobilul, poți opta pentru impozitarea în sistem real (cu evidență și documente), dar pentru majoritatea proprietarilor cota forfetară de 20% e mai simplă și mai avantajoasă.
- Declară venitul prin declarația unică. Venitul din chirii se declară anual, prin declarația unică (formularul 212), depusă prin SPV până la 25 mai a anului următor. Formularul calculează impozitul și, dacă e cazul, CASS.
- Plătește impozitul și CASS. Plata se face până la același termen de 25 mai — online pe ghiseul.ro, prin SPV sau prin ordin de plată către contul unic.
Acte necesare
- Contractul de închiriere (original), pentru înregistrarea la ANAF
- Actul de identitate al proprietarului
- Acces la Spațiul Privat Virtual (SPV) pentru înregistrare online și declarația unică
- Evidența chiriilor încasate (pentru declarație)
Costuri
| Ce plătești | Cost | Observații |
|---|---|---|
| Înregistrarea contractului la ANAF | Gratuit | Online prin SPV sau la ghișeu |
| Impozit pe venitul din chirii | 10% din venitul net | Venitul net = chiria brută minus cota forfetară de 20%; efectiv ≈ 8% din chiria încasată |
| CASS (contribuția de sănătate) | 10% | Doar dacă totalul veniturilor extrasalariale depășește plafonul de 6 salarii minime; se calculează pe plafoane, nu pe venitul integral |
Tarifele se pot modifica. Verifică valorile actuale pe site-urile oficiale din secțiunea „Surse oficiale”.
Cât durează
Contractul se înregistrează la ANAF în termen de 30 de zile de la încheiere. Declarația unică se depune anual, până la 25 mai a anului următor obținerii venitului.
Întrebări frecvente
Cât impozit plătesc, concret, pe chirie?
Impozitul este 10%, dar aplicat la venitul net, nu la chiria brută. Din chiria brută se scade automat o cotă forfetară de 20% (considerată cheltuieli, fără documente), iar impozitul de 10% se aplică pe restul de 80%. Rezultă un impozit efectiv de aproximativ 8% din chiria încasată. Exemplu: la 2.000 lei/lună chirie, venitul net anual e 19.200 lei, iar impozitul de 1.920 lei pe an.
Ce se întâmplă dacă nu înregistrez contractul la ANAF?
Înregistrarea în 30 de zile este o obligație legală; nerespectarea ei este sancționabilă contravențional. Separat, venitul rămâne oricum impozabil — neînregistrarea contractului nu te scutește de impozit, ci adaugă riscul unei amenzi.
Datorez CASS pe veniturile din chirii?
Depinde de totalul veniturilor tale extrasalariale (chirii, dividende, activități independente etc.). Dacă totalul depășește plafonul de 6 salarii minime brute pe an, datorezi CASS de 10%, calculată pe plafoane (6, 12 sau 24 de salarii minime), nu pe venitul integral. Sub plafon, nu datorezi CASS.
Cota forfetară de 20% sau sistemul real — ce aleg?
Cota forfetară de 20% e automată și nu cere documente — ANAF recunoaște 20% din chirie drept cheltuieli implicite (uzură, reparații mici). Sistemul real are sens doar dacă ai cheltuieli deductibile reale mai mari de 20% (renovări majore, dobânzi la credit), dar cere evidență contabilă și documente justificative. Pentru majoritatea proprietarilor, cota forfetară e mai simplă și mai avantajoasă.
Închiriez prin platforme (regim hotelier, turistic) — e la fel?
Nu neapărat. Închirierea în regim turistic pe termen scurt (tip Airbnb) poate intra în alte reguli fiscale, uneori mai apropiate de o activitate economică, cu obligații suplimentare. Acest ghid acoperă închirierea obișnuită, pe termen lung, a unei locuințe; pentru regimul turistic verifică regulile specifice pe anaf.ro.